国产精品综合一区二区三_国产普通话对白刺激视频_国产亚洲欧洲乱码在线_国产综合一区二区三区精品

小戶型寫字樓將成為投資新寵
新聞來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

    核心內(nèi)容：中國經(jīng)濟(jì)的快速增長促使中小型企業(yè)大量涌現(xiàn)。這些企業(yè)需要更多辦公空間，對(duì)寫字樓物業(yè)管理、配套等要求并不高。面積在100~400平方米的辦公空間即可滿足這部分企業(yè)的辦公需求。這類企業(yè)主要有三種類型：一類是以貿(mào)易為主的小公司，注重地段性和交通；第二是外地公司投資一線城市的房地產(chǎn)，占地面積不需太大；第三類是高科技企業(yè)的辦事處，他們看中的是升級(jí)潛力和智能化系統(tǒng)。小戶型寫字樓將成為投資新寵

    中國經(jīng)濟(jì)的快速增長促使中小型企業(yè)大量涌現(xiàn)。這些企業(yè)需要更多辦公空間，對(duì)寫字樓物業(yè)管理、配套等要求并不高。面積在100~400平方米的辦公空間即可滿足這部分企業(yè)的辦公需求。這類企業(yè)主要有三種類型：一類是以貿(mào)易為主的小公司，注重地段性和交通；第二是外地公司投資一線城市的房地產(chǎn)，占地面積不需太大；第三類是高科技企業(yè)的辦事處，他們看中的是升級(jí)潛力和智能化系統(tǒng)。

    近年來投資者對(duì)商住樓的投資熱度開始急劇下降。個(gè)別投資者閑散的資金只有幾十萬，這部分資金不夠投資高端寫字樓，投資商鋪也買不了多大面積，這部分客戶就把投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向適合投資的小戶型寫字樓產(chǎn)品上，他們對(duì)小戶型寫字樓趨之若鶩的原因在于，租金持續(xù)走高及投資小戶型寫字樓首付比較低，未來升值潛力非常大。小戶型寫字樓市場走勢一直向好，市場中的一些小波動(dòng)不會(huì)影響投資者對(duì)小戶型寫字樓的看好。

    2006年6月19日，北京市工商局登記部門下發(fā)的《關(guān)于從嚴(yán)審查住所使用證明文件的通知》（北京市工商局[2006]第14號(hào)文件）正式實(shí)施。明確提出“暫停利用居民住宅從事經(jīng)營活動(dòng)的登記注冊”。此規(guī)定使一大批小公司、創(chuàng)業(yè)型公司失去低成本的辦公場所，如各種創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司、網(wǎng)絡(luò)商貿(mào)公司等。而這部分公司由于受行業(yè)特點(diǎn)、資金實(shí)力等方面的限制，一般不需要大面積的辦公場所，很難支付寫字樓高額的租金和物業(yè)費(fèi)，同時(shí)更需要與寫字樓相似的辦公環(huán)境和配套服務(wù)。

獨(dú)立性企業(yè)總部寫字樓將進(jìn)一步發(fā)展

    全球500強(qiáng)中有300家左右在中國建立了地區(qū)總部，僅在北京具有跨國公司地區(qū)總部性質(zhì)的投資公司已達(dá)100多家，均看好北京擁有國際化大都市的資源。依托總部型經(jīng)濟(jì)的輻射效應(yīng)，在中國一線城市獲取立足之地并樹立品牌形象已經(jīng)成為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。這種強(qiáng)調(diào)企業(yè)獨(dú)立性的總部寫字樓模式包括區(qū)域集群式總部和獨(dú)立總部兩種類型。它們能充分滿足企業(yè)建立公司品牌和展現(xiàn)公司張力的需要，同時(shí)也能通過獨(dú)立的運(yùn)營來滿足企業(yè)文化的營造，以及企業(yè)管理的需要。這類寫字樓已成為企業(yè)自身形象的載體，所代表的不再是一個(gè)群體的形象，而成為某個(gè)單體的專屬形象。這無疑可以滿足那些希望彰顯企業(yè)自身魅力與形象的公司的辦公需求。2007年國際化辦公設(shè)施的需求將進(jìn)一步導(dǎo)致市場競爭激烈。產(chǎn)品主題化、個(gè)性化發(fā)展趨勢突顯，人性化及網(wǎng)絡(luò)化受到更廣泛關(guān)注。

    縱觀目前國內(nèi)一線城市，不僅在城市郊區(qū)地帶出現(xiàn)了以突出企業(yè)自身形象、顯示自身特征和實(shí)力的寫字樓產(chǎn)品，在用地緊張的城市中心區(qū)繁華地段，也開始出現(xiàn)小規(guī)模的獨(dú)棟式企業(yè)總部組團(tuán)，目前對(duì)獨(dú)立性企業(yè)總部寫字樓有強(qiáng)烈需求的主要有三類客戶：一是“中”字頭企業(yè)，以占據(jù)最顯要的區(qū)位和外在形象作為第一訴求；二是外地進(jìn)駐一線城市的企業(yè)，主要是受一線城市總部資源的輻射而設(shè)立總部型機(jī)構(gòu)的企業(yè)；三是各行業(yè)的龍頭企業(yè)，企業(yè)發(fā)展已經(jīng)比較成熟，業(yè)務(wù)穩(wěn)定，但急需行業(yè)品牌的提升。就專業(yè)來說這類寫字樓適合電子、通訊、IT等高科技及保密性要求較高的行業(yè)。

綠色和可持續(xù)將進(jìn)一步發(fā)展

    高舒適度、低能耗的國際發(fā)展趨勢，世界范圍內(nèi)的能源危機(jī)和中國能源上的緊缺都使得建筑能耗問題受到越來越多的關(guān)注。2005年7月1日開始實(shí)施的公共建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)于新一代寫字樓產(chǎn)品來說，有了更為嚴(yán)格的限制。同時(shí)，建筑節(jié)能也已成為開發(fā)商和業(yè)主共同關(guān)注的問題，建筑能耗直接影響到后期的運(yùn)營成本，國外資料顯示，一棟寫字樓產(chǎn)品使用壽命按30年計(jì)算，它的運(yùn)營成本將是這個(gè)建筑投資的3倍。作為業(yè)主來講，特別是持有物業(yè)的業(yè)主，能耗是不得不關(guān)注的一個(gè)問題。節(jié)能無疑成為生態(tài)節(jié)能型寫字樓開發(fā)的核心目標(biāo)。

    目前開發(fā)商對(duì)于綠色建筑標(biāo)識(shí)的興趣可能在于促進(jìn)市場銷售，并不僅僅是環(huán)境意識(shí)促使開發(fā)商去建造綠色建筑。長遠(yuǎn)來看，綠色建筑可節(jié)能30％到70％，維護(hù)和運(yùn)營費(fèi)用相應(yīng)地減少，而且出租率也將得到提高，因?yàn)樵S多公司都更青睞健康的辦公室；對(duì)于業(yè)主和使用者來說，他們承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)用，更多考慮的是室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)、服務(wù)以及舒適性對(duì)他們商業(yè)活動(dòng)的影響。國內(nèi)寫字樓過去多半為并不節(jié)能的全封閉寫字樓，片面學(xué)習(xí)國外寫字樓外觀形象，沒有真正理解歐洲節(jié)能技術(shù)的要點(diǎn)，某些項(xiàng)目斷章取義使用一些具體的單項(xiàng)建筑技術(shù)，（如盲目采用封閉式雙層玻璃幕墻），或者盲目提高裝修標(biāo)準(zhǔn)或堆砌高新技術(shù)。這些采用節(jié)能技術(shù)的方式并不適合中國氣候，不能達(dá)到生態(tài)節(jié)能的目的，反而帶來高能耗。

    從近兩年的市場情況來看，整幢收購和企業(yè)自建高檔寫字樓的情況逐漸增多。其中，外資基金、大型國企和跨國企業(yè)扮演買方角色的機(jī)會(huì)較多。我們認(rèn)為，這一現(xiàn)象并非對(duì)租賃模式的否定，而是從另一方面說明，寫字樓的投資價(jià)值已經(jīng)凸顯。

市場需求差異化明顯

    不同區(qū)域和城市的寫字樓發(fā)展呈現(xiàn)分化態(tài)勢。一個(gè)區(qū)域和城市的寫字樓需求旺盛程度與當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。從國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局來看，以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈為代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、廣州、深圳為代表的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度趨于穩(wěn)定性的增長，在這樣的背景下，一線城市寫字樓市場自上世紀(jì)90年代末期開始逐步走向成熟，而租售需求也相對(duì)旺盛。上海甲級(jí)寫字樓的租金水平自亞洲金融風(fēng)暴之后就穩(wěn)步上升；而北京市場對(duì)每年巨大新增供應(yīng)量的消化能力也讓人對(duì)其前景保持樂觀。

    與此同時(shí)，隨著中國經(jīng)濟(jì)的逐步走強(qiáng)，中國概念成為國際資本青睞的對(duì)象。近兩年來，國際資本進(jìn)入內(nèi)地一線城市（主要是北京、上海兩地），收購成熟寫字樓物業(yè)的事件時(shí)有發(fā)生。我們認(rèn)為，只要全球流動(dòng)性過剩的格局沒有發(fā)生根本改變，人民幣穩(wěn)步升值的態(tài)勢仍然保持下去，那么國際資本對(duì)一線城市成熟寫字樓的收購需求仍將存在。而且，亞洲REITs市場的建立，為這些國際資本的退出提供了一條便捷通道，從而解決了其后顧之憂。

    相對(duì)而言，二、三線城市的寫字樓市場起步較晚，有待進(jìn)一步的市場培育。畢竟，寫字樓是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。對(duì)二、三線城市的寫字樓市場考察，需要關(guān)注這些城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。按照一般規(guī)律，在一個(gè)總部集中和高端服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)和城市，寫字樓的需求更為強(qiáng)勁。比如天津的濱海新區(qū)，作為國家新批的金融改革試點(diǎn)區(qū)域，這一區(qū)域的寫字樓需求在未來幾年的上升趨勢應(yīng)該會(huì)比較明顯。而在珠江三角洲地帶，核心城市周邊的二、三線城市，一般是沿著“三來一補(bǔ)”的模式發(fā)展起來的，對(duì)寫字樓的需求就相對(duì)較少。

寫字樓的商品化程度提高

    從國內(nèi)寫字樓的開發(fā)經(jīng)營模式來看，寫字樓產(chǎn)品的投資特性將逐步顯現(xiàn)。在市場化程度不高的時(shí)期，國內(nèi)企業(yè)建造寫字樓的開發(fā)模式以零散銷售為主，便于及時(shí)回收資金。這一方式在各城市中低檔次寫字樓的開發(fā)上仍然可以看到。這一方式的選擇很大程度上受制于開發(fā)商的資金約束。

    隨著市場對(duì)寫字樓產(chǎn)品的理解加深，收取租金的經(jīng)營模式開始受到市場的追捧，尤其是在頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓的開發(fā)上表現(xiàn)突出。選擇這一模式的開發(fā)商通常具有一定的資金實(shí)力和長期的耐心，同時(shí)對(duì)所開發(fā)物業(yè)的價(jià)值升值潛力表現(xiàn)出很強(qiáng)的自信。同時(shí)，這一模式有利于開發(fā)商對(duì)寫字樓產(chǎn)品的整體運(yùn)營，在較長期的運(yùn)營過程中樹立企業(yè)品牌。

    但這并不說明租賃模式優(yōu)于銷售模式。從近兩年的市場情況來看，整幢收購和企業(yè)自建高檔寫字樓的情況逐漸增多。其中，外資基金、大型國企和跨國企業(yè)扮演買方角色的機(jī)會(huì)較多。我們認(rèn)為，這一現(xiàn)象并非對(duì)租賃模式的否定，而是從另一方面說明，寫字樓的投資價(jià)值已經(jīng)凸顯。未來幾年，主要一線城市中心的寫字樓土地供應(yīng)稀缺，現(xiàn)有高檔寫字樓產(chǎn)品也相對(duì)較少，再加上人民幣的穩(wěn)步升值，未來城市中心的高檔寫字樓價(jià)值上升的潛力明顯增加。在此背景下，搶占市場稀缺資源，一方面可以提升企業(yè)形象，另一方面可以坐擁物業(yè)升值，對(duì)于“財(cái)大氣粗”的購買方而言，是不二之選。

高端寫字樓配置升級(jí)

    高端寫字樓更加重視城市交通、硬件設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等要求。未來幾年寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的提高，集中反映在這三方面，這是市場競爭的重點(diǎn)和開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。區(qū)位及交通因素更加重要。在企業(yè)選址的因素中，交通流線越來越擁有更重要的權(quán)重。高素質(zhì)的外資企業(yè)是高檔寫字樓的主力客戶，約占42％。隨著中國外企的進(jìn)駐，對(duì)高檔寫字樓需求加大，外企更多地考慮招聘本地員工。

    交通狀況成為影響入駐企業(yè)效率和發(fā)展速度的首要因素。具有較好成長空間的高端寫字樓通常都是位于黃金區(qū)位的交通核心區(qū)域，臨近兩條以上的主干道，有多種交通工具和地鐵直達(dá)。建筑硬件設(shè)施提高。在經(jīng)歷激烈動(dòng)蕩的高速發(fā)展時(shí)間之后，成熟的開發(fā)商已不看重華而不實(shí)的外裝內(nèi)飾，而更加注重寫字樓高效的辦公商務(wù)環(huán)境和健康舒適的室內(nèi)空間。例如，高端寫字樓更加注重電梯配置，一般3000平方米就應(yīng)配備一部電梯。電梯數(shù)量同電梯的組合形式、控制方式、運(yùn)行速度都有密切的關(guān)系。一些地理環(huán)境很好，外觀相當(dāng)不錯(cuò)的寫字樓在出租市場遭到冷落，就是由于電梯數(shù)量不足，高峰時(shí)期長時(shí)間擁擠等候，導(dǎo)致租戶流失。成功案例，如上海外灘中心，2200平方米的標(biāo)準(zhǔn)樓層面積，共50層，配備了21部電梯，候梯時(shí)間不超過30秒，很好解決了內(nèi)部豎向交通。